速讀：

-【京玥蘭園】最大的優勢是便宜，但與【國譽·未來悅】、【碧桂園和世界】相比，它的得房率最低；

-【碧桂園和世界】拿地時，官方提倡構建開放式街區，所以這個項目整體是圍合式住宅，有部分戶型采光會受到影響；

(資料圖片)

-【國譽·未來悅】已經是準現房的狀態，即將開放實體樣板間。

最近有一組關于北京樓市的數據：從供給側看，北京區域目前剛需和改善的庫存（新房+二手房）套數占比差不多，都在45%左右，豪宅占比不到10%。但是從成交金額來看，豪宅和改善住宅占比卻達到了80%到90%。

這組數據反映了一個容易被忽視的問題：隨著房價不斷上漲，傾向于入手小面積的“剛需”群體無法承受。這樣一來，占據區域市場主流的需求，就成了改善群體，特別是換房需求。這進一步促使供給側適配需求側，提供改善型產品，進一步推高了購房總價的門檻。

今天我們要聊的通州，就是改善需求主導的區域。尤其在雙限政策實施后，在整體需求明顯不足的情況下，剛開盤不久的【京玥蘭園】還是賣出了不錯的成績。

01

樓盤情況

2月中下旬，中國能建的新盤【京玥蘭園】入市，據現場反饋，開盤當天大戶型全部賣完，總銷售額達到12.8億。這話聽起來噱頭十足，畢竟通州雙限購執行了8年，這種火熱場景不多見。不過，翻看住建委的新房預售信息可以發現，2月17日開盤的大戶型樓棟為6號樓，一共只有28套房源，為135平米戶型。而【京玥蘭園】總房源數量586套，大部分為75-89平米的較小戶型。

因為需求有限，通州區域新盤不多，推盤速度也不快，【京玥蘭園】官方曾對外表示，這個項目149天拿地開盤的周期已經刷新了公司自主操盤項目的最快紀錄，但這個速度放在北京樓市，其實不算快。而去年七月份開盤的【碧桂園和世界】和2021年10月份開盤的【國譽·未來悅】目前也都還在售賣。

不過，通州的大戶型確實比小戶型好賣，這一點【京玥蘭園】預售價格可以印證，135平米賣到6.3萬元/平米，76平米的東西向則低至5.97萬元/平米。去年七月份開盤的【碧桂園和世界】也同樣是大戶型賣得更好，目前基本只剩尾盤，95平米及108平米兩個戶型剩余房源加起來可能有幾十套?！緡u·未來悅】剩下的房源同樣是不大不小的90平米和118平米，各余100套左右。

價格方面，如果不算【國譽·未來悅】中政府持有的20%，指導價最高的是【國譽·未來悅】7萬元/平米（客戶購房價格5.6萬元/平米），【京玥蘭園】和【碧桂園和世界】的銷售指導價都是6.2萬元/平米。

02

區位&交通

區位&交通圖

這三個盤雖然都在通州，但從區位上看差異不小。通州副中心在地圖所示區域的東北方向，【國譽·未來悅】離副中心最近，【京玥蘭園】在通州老城區，周邊生活配套齊全，距離環球影城也更近，客群中有部分為通州本地的改善需求。而【碧桂園和世界】則是簡單粗暴：離地鐵近，雖然是含金量沒有一號線高的七號線，但還是能直通內城，實現多條地鐵站換乘的。

具體來說，【碧桂園和世界】，距7號線萬盛西站步行距離450米，約7分鐘；【京玥蘭園】距離一號線臨河里地鐵站步行距離1.2公里，17分鐘；【國譽·未來悅】距一號線九棵樹地鐵站步行距離1.5公里，21分鐘。

【京玥蘭園】賣得好，一個最大的原因就是便宜。另外兩個盤都是2021年首批集中供地拿地，了解內情的人都知道，那次供地整體樓面價有多高，直接把房企利潤打到最低。

雖然不是同個區域在地價和房價上一般不作比較，但整個通州新盤不多，可選擇范圍自然也是要擴大些的。橫向來看，【碧桂園和世界】樓面地價4.8萬/平米，【國譽·未來悅】樓面價3.3萬元/平米+政府持有20%，而【京玥蘭園】則是在2022年三批次拿地，樓面地價3.06萬元/平米。就算有銷售指導價在，房企怎么賣還是有很大自主空間，【京玥蘭園】的讓利空間本身大于另外兩個盤。

【京玥蘭園】75到90平米的小戶型可以低至5.9萬/平米以下，總價500萬以內，對于剛需群體來說比較友好。而另外兩個盤經過一段時間的售賣，剩余戶型都是100和108平米，價格也在500萬以上。這就是為什么雖然剛需不是通州的主力客群，但【京玥蘭園】的小戶型賣得仍然不錯。另外，同樣是100和108平米的戶型，【碧桂園和世界】的平米均價也要比【京玥蘭園】高2000元左右。

上文有提到，【京玥蘭園】位于老城區，生活配套更齊全，附近有北京育才學校通州分校，教育資源也更好些。

客觀來看，【國譽·未來悅】最大的不確定性還是在“政府持有20%”上，當時新型共有產權房是首推，幾乎沒有任何經驗可參考，而且后續供地遇冷，市場上也再難見到這類項目。五年后項目該怎么入市，還有不確定性。還有一點，【國譽·未來悅】真的值7萬/平米嗎？距離城市副中心要8公里，距離運河商務區也要5公里。離城里確實比另外兩個項目近，但是又不挨著地鐵。從樓盤本身來看倒是不差的，畢竟是競過高標的項目：高標準洋房、精裝交付，而且現在已經是準現房的狀態，據說下周要開放實體樣板間。

【碧桂園和世界】則是碧桂園在北京為數不多的項目，也是最接近核心區的項目，除了貴以外，基本沒有其他問題。因為項目接近尾盤，所以【京玥蘭園】入市，對它的沖擊也不大。

03

配建&戶型

【國譽·未來悅】配建幼兒園，【碧桂園和世界】配建商業綜合體和6.46萬平國際人才社區，同個組團里也會有幼兒園、小學、中學和一家醫院，但還未有明確的落地時間?！揪┇h蘭園】自身配建幼兒園。

值得一提的是，【碧桂園和世界】拿地時，官方提倡構建開放式街區，所以這個項目整體是圍合式住宅，有部分戶型采光會受到影響。

【國譽·未來悅】90平米、【碧桂園和世界】95平米、【京玥蘭園】89平米

從90平米面積段的戶型來看，還是【碧桂園和世界】的戶型利用率更高，另外兩個戶型都有比較狹長的過道。朝向方面，雖然都做了三室一廳，但【碧桂園和世界】兩個臥室朝南，其他兩個樓盤都是兩個臥室朝北。整體得房率方面，【碧桂園和世界】在80%—86%之間，【國譽·未來悅】在78%--85%之間，【京玥蘭園】則在76%到80%之間，可見【京玥蘭園】雖然總價低，但性價比其實值得再斟酌。

兩枚小道消息：

1.融創朝陽壹號的施工許可終于在3月1日下發了，讓不少擔心爛尾的業主稍微放下點心。據說這個樓盤房子都賣得差不多了，施工許可卻遲遲沒辦下來，雖然有央國企作為合作方，但不少業主還是頗為擔心，好在現在爛尾風險更小了。

2.去年回龍觀賣得超好的珺和府鬧出維權了。原本在不利因素一欄被標注為“現狀空地”，用途以政府規劃為準的地塊，要建S2線，距離小區只有75米，噪聲振動大概率無法避免。對此，建發方面表示自己并不知情。而規自委給業主們的反饋則稱，這塊空地本來就是鐵路用地。

樓市情況匯總：

中指研究院數據顯示，上周樓市整體環比下降，同比大幅提升。一線城市成交面積整體同比提高29%。其中北京成交面積12.26萬平方米，環比下降4.5%，同比上升12.4%。庫存方面，北京可售套數9.43萬套，可售面積1170.7萬平米，同比上升10.2%，可售面積環比下降1.1%，為一線城市，甚至杭州、南京、福州等15個重點城市中庫存降幅最大。

本周一手房網簽數據

本周二手房網簽數據

作者|詹方歌

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